서울 오피스 권역별 차별화 심화…강남은 앤트로픽 입주로 IT 위상 강화

글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 ‘2026년 2분기 서울 오피스 시장 보고서’를 발표했다.

보고서에 따르면 서울 A급 오피스 시장의 전체 공실률은 전 분기 대비 1.8%p 상승한 5.8%를 기록했다. 이는 2021년 3분기 이후 약 5년 만에 가장 높은 수준이다. 을지로 권역의 대형 신규 오피스인 ‘G1 서울(공평 15·16지구)’과 ‘르네스퀘어(을지로3가 제6지구)’가 동시 준공되면서 대규모 신규 공실 물량이 시장에 대거 유입된 영향으로 분석된다.

다만 시장의 하방 압력 속에서도 서울 오피스 임대료는 견조한 상승세를 이어갔다. 2분기 서울 A급 오피스 평균 임대료는 전 분기 대비 1.3%, 전년 동기 대비로는 5.0% 상승했으며, 분기 순흡수면적은 8,251㎡를 기록하며 안정적인 임차 수요를 증명했다.

권역별로는 CBD(도심권역)의 공실률이 전 분기 대비 3.3%p 급등한 9.0%를 기록하며 서울 3대 권역 중 가장 가파른 상승세를 보였다. 대형 금융사와 대기업 계열사의 신규 임차 계약에도 불구하고 신축 대형 오피스의 초기 공실이 완전히 해소되지 않은 영향이다.

이 과정에서 GBD(강남권역)에서 CBD로 이전하는 이례적인 대형 임차 전략도 포착됐다. 메트라이프생명이 ‘G1 서울’에 신규 입주를 확정 지었으며, 롯데렌탈 역시 강남에서 CBD로 이전을 준비 중인 것으로 나타났다. 반면 기존 오피스들의 공실 감소 흐름도 함께 관측됐다. 오피스 공급 측면에서는 오는 4분기 을지로3가 제12지구에 이을타워의 추가 준공이 예정돼 있어 도심권역의 공실률은 연말까지 현재 수준을 유지할 것으로 예상된다.

GBD는 대형 임차사들의 권역 이탈 공식화로 공실률이 전 분기 대비 0.6%p 상승한 3.1%를 기록했으나 여전히 서울 3대 권역 중 가장 낮은 공실률을 유지하며 독보적인 자산 가치를 입증했다.

특히 글로벌 챗봇 ‘클로드(Claude)’의 개발사인 AI 유니콘 기업 앤트로픽(Anthropic)이 한국 오피스 거점으로 강남 센터필드를 선택해 입주를 앞두고 있다는 점이 시장의 이목을 집중시켰다. 글로벌 최상위 AI 기업의 이번 강남 진입은 GBD가 국내를 넘어 글로벌 IT·테크 기업들의 핵심 아시아 거점으로 확고히 자리매김하고 있음을 보여주는 상징적 사례다.

YBD(여의도권역)의 공실률은 전 분기 대비 0.5%p 상승한 3.7%를 기록한 가운데 대형 금융기관 중심의 오피스 확장 흐름이 돋보였다. 우리투자증권이 원센티널에서 확장 이전을 계획하고 있으며, 한국무역보험공사 역시 Three IFC로의 이전을 준비하는 등 금융 업계의 활발한 이전과 증평 양상이 이번 분기에도 지속됐다.

한편 거시경제 측면에서는 2분기가 지나자마자 기준금리가 2.50%에서 2.75%로 조정됐다는 점이 주목할 만하다. 한국은행이 내수 침체를 감안하더라도 물가를 먼저 잡겠다는 입장을 취하면서 관망 기조에서 벗어난 관계로 한동안 내수 침체가 이어질 전망이다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 오피스부문 총괄 최용준 상무는 “이번 분기 서울 오피스 시장은 신규 프라임 오피스 공급에 따른 일시적 공실 상승과 권역별 구조적 재편이 동시에 일어나는 차별화 흐름이 특징”이라며 “특히 강남 권역이 글로벌 빅테크 및 AI 기업들의 필수 진출 거점으로 공고해지는 현상은 향후 서울 오피스 임대차 시장의 향방을 결정짓는 핵심 지표가 될 것”이라고 강조했다.

이번 보고서는 서울 오피스 시장이 신규 공급 충격과 권역별 재편 속에서 임대료 상승과 AI·테크 기업의 강남 집중이라는 새로운 구조적 변화를 동시에 맞이하고 있음을 보여준다.​

Welaunch 강한나 기자

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